Gayrimenkul ve İmar Hukuku

Tapu, kira ve imar aynı mesele değildir

Bir taşınmazla ilgili sorun mülkiyet veya kullanım hakkından, taraflar arasındaki sözleşmeden ya da idari bir işlemden kaynaklanabilir. Tapu kaydı, kira sözleşmesi ve imar durumu farklı hukuki sorulara yanıt verir. Bunların tek bir gayrimenkul uyuşmazlığı gibi ele alınması doğru başvuru yolunun belirlenmesini güçleştirir.

Önce taşınmazın hangi hakkının veya işleminin tartışıldığı, tarafların sıfatları ve mevcut kayıtlar belirlenir. Aynı taşınmazın aile mal rejimi, ticari sözleşme ve icra işlemiyle ilişkisi de bulunabilir; her ilişkinin dayanağı ayrı incelenir.

Kira ilişkisi ve bedel tartışmaları

Kira artışı ve kira bedelinin tespiti farklı sorular içerir. Sözleşmenin türü, başlangıcı, yenilenen dönem, artış hükmü ve önceki ödemeler birlikte değerlendirilir. Konut veya çatılı işyeri kirasında uygulanacak sınırlamalar, yalnız tarafların kullandığı “ticari kira” ifadesiyle ortadan kalkmaz.

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk düzenlemesi ve ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin istisna bulunur. Talebin bedel tespiti, alacak veya tahliye olması izlenecek yolu etkiler.

İmar ve yapılaşma yönünden inceleme

İmar Kanunu, planlama ve yapılaşmanın plan, fen, sağlık ve çevre koşullarıyla uyumunu düzenler. Taşınmazın mülkiyetine sahip olmak, bütün yapılaşma veya kullanım işlemlerinin serbest olduğu anlamına gelmez. Plan kararları, ruhsat gerekliliği ve kanundaki istisnalar, yapılacak işlemin ve taşınmazın özelliklerine göre ayrı değerlendirilir.

İtiraz edilen bir idari işlem varsa işlemin tam metni, dayanağı, tebliğ veya öğrenme bilgisi ve ilgili teknik belgeler görülmelidir. Özel hukuk davasındaki süre ve görev yaklaşımı, idari işleme aynen uygulanmaz. Belge görülmeden belirli bir iptal veya sonuç vaadi kurulmaz.

Kayıtların birbiriyle karşılaştırılması

Tapu ve varsa takyidat bilgileri, sözleşme, ödeme belgeleri ve fiilî kullanım birlikte okunur. Adresin aynı olması tek başına bütün belgelerin aynı bağımsız bölüm veya hakka ait olduğunu göstermeyebilir; ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri önemlidir.

• Tapu, ilgili sicil kayıtları ve taşınmazı ayırt eden bilgiler.
• Sözleşme, ekler, teslim, ödeme ve bildirim belgeleri.
• Kira konusunda başlangıç/yenileme tarihleri ve ödeme dökümü.
• İmar konusunda işlem, plan, ruhsat ve tebliğ kayıtlarının mevcut örnekleri.

Taşınmazın aile, ticaret ve icra işlemleriyle ilişkisi

Taşınmazın boşanma veya mal rejimi hesabıyla ilişkisi varsa aile hukuku; şirket sözleşmesi veya ticari borçla ilişkisi varsa ticaret hukuku yönü ayrıca incelenir. Mülkiyetin kaydı ile eşler veya ortaklar arasındaki alacak ilişkisi aynı şey değildir.

Bir kararın uygulanması, kira alacağının takibi veya taşınmaza ilişkin icra işlemi söz konusuysa takip süreci kendi belgeleri ve koşulları üzerinden değerlendirilir. Önceki başvuruların bilinmesi, birbiriyle çelişen işlemler yapılmasını önlemeye yardımcı olur.