Kira Artışı ve Kira Bedeli Uyuşmazlıkları

Yıllık artış hangi döneme ilişkindir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönem için artış anlaşması Türk Borçlar Kanunu m. 344 çerçevesinde değerlendirilir. Sözleşmenin başlangıcı, yenilenen dönem ve artış hükmü önemlidir. Geçmiş bir yıldaki oran, sonraki bütün dönemler için aynı sonucu vermez.

Kanun bu alanda on iki aylık ortalamalara göre tüketici fiyat endeksi değişimini esas alan sınır düzenlemesi içerir. “Ticari kira” adı kullanılması, çatılı işyeri kirasının bu inceleme dışında olduğu anlamına gelmez. Kira ilişkisinin niteliği önce belirlenmelidir.

Artış hesabı ile bedel tespiti

Sözleşmedeki yenileme artışının uygulanması ile mahkemece kira bedelinin belirlenmesi aynı işlem değildir. Kira ilişkisinin süresi, sözleşme koşulları ve kanundaki dönem ayrımları tespit değerlendirmesini etkiler. Emsal kira bilgisi tek başına her yenileme döneminde istenen tutarı belirlemez.

Davanın veya bildirimin zamanlaması, belirlenecek bedelin hangi dönemden etkili olacağı açısından önem taşıyabilir. Bu nedenle sözleşme, bildirim ve dava tarihleri birlikte değerlendirilmelidir. Sadece yeni istenen bedelin yüksekliğine bakılarak sonuç çıkarılmaz.

TBK m. 344, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda ayrı bir değerlendirme öngörür. Hâkim bu durumda on iki aylık ortalama TÜFE değişimiyle birlikte kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alır. Bu, her yıllık yenilemede kirayı doğrudan piyasa bedeline çıkarma hakkı vermez.

TBK m. 345’e göre dava her zaman açılabilir; ancak belirlenen bedelin yeni dönemin başından geçerli olması ayrıca koşullara bağlıdır. Yeni dönemden en geç otuz gün önce dava açılması veya o sürede yazılı artış bildirimi yapılıp yeni dönem sonuna kadar dava açılması düzenlenmiştir. Sözleşmede yeni dönem için artış hükmü varsa dönem sonuna kadar açılan dava bakımından ayrı hüküm bulunur. Bu tarihler, uygulanabilir dava şartı arabuluculukla birlikte değerlendirilmelidir.

Karşılaştırma için gerekli kayıtlar

Ödeme dökümü ve sözleşme bir arada okunmalıdır. Tarafların farklı dönemler veya farklı kira türleri üzerinden yaptığı hesaplar görünürde aynı artış tartışması yaratabilir. Eksik ödeme iddiası ile bedel tespiti talebi de ayrılır.

• Kira sözleşmesi ve varsa ek/protokoller.
• Başlangıç, yenileme ve bildirim tarihleri.
• Aylara göre ödeme kayıtları ve tarafların hesapları.
• Varsa ihtar, arabuluculuk tutanağı, dava veya karar örneği.

Arabuluculuk ve takip ayrımı

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk düzenlenmiştir. İlamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin istisna bulunduğundan talebin türü görülmeden aynı süreç bütün dosyalara uygulanmaz.

İcra takibi yapılmışsa ödeme emri, tebliğ ve takip dayanağı ayrıca incelenir. Döneme özgü oranlar ve geçici düzenlemeler, ilgili dönem bakımından resmî kaynaktan kontrol edilmelidir; bu sayfa sabit bir güncel artış oranı ilan etmez.